ВЛАСНИК ЗАБИРАЄ КАУЦІЮ ЗА ФАРБУВАННЯ ТА ПРИБИРАННЯ: ЩО ПЕРЕВІРИТИ ПЕРЕД ТИМ, ЯК ПОГОДЖУВАТИСЯ

ЩО САМЕ БОЛИТЬ ОРЕНДАРЯМ: ПРИКЛАДИ З ФОРУМІВ

В обговоренні на Reddit орендар із Вроцлава описує утримання 1 500 zł із кауції 5 500 zł за прибирання та освіження стін. За його словами, під час передачі квартири власник згадував лише незначне прибирання.

На ForumPrawne орендар розповідає про вимогу 300 zł за клінінг, яка надійшла більш ніж через три тижні після виїзду. Серед претензій — сліди на крані та павутиння.

Ще один автор, який орендував житло у Варшаві, пише: спочатку повернення кауції відкладали до розрахунку комунальних послуг, а згодом повідомили, що її поглинув ремонт.

Це розповіді користувачів, а не перевірені судом факти чи справи нашої команди. Проте вони показують спільну проблему: орендар не розуміє, за що саме утримали гроші та як заперечити.

ЧИ МОЖНА УТРИМАТИ ГРОШІ ЗА ФАРБУВАННЯ?

Загальне правило ст. 675 § 1 Kodeksu cywilnego (Цивільного кодексу Польщі): орендар повертає річ у непогіршеному стані, але не відповідає за знос унаслідок правильного користування.

Проте для житла цього правила недостатньо. Ustawa o ochronie praw lokatorów (Закон про захист прав мешканців) передбачає:

• у ст. 6b — обов’язки орендаря з утримання та окремих ремонтів, зокрема фарбування;
• у ст. 6e — обов’язок поновити житло після завершення оренди та виконати ремонти, які покладені на орендаря;
• у ст. 6f — можливість інакше погодити ці обов’язки для житла поза публічним житловим фондом.

Отже, автоматичної відповіді «фарбує тільки власник» немає. Треба прочитати umowę najmu (договір оренди) та встановити, які норми до нього застосовуються.

Для najmu okazjonalnego (спеціального виду оренди з нотаріальною заявою орендаря) закон установлює окремий режим: не можна механічно переносити на нього всі правила звичайної оренди.

Навіть коли обов’язок фарбування існує, це не означає право власника встановити довільну суму чи оплатити з кауції будь-яке оновлення квартири.

ПРИБИРАННЯ: ЧИ ДОСТАТНЬО ПОВІДОМЛЕННЯ «БУЛО БРУДНО»?

Для оцінки утримання потрібно з’ясувати:

• якою була квартира під час заселення;
• як сторони домовилися її повернути;
• що саме залишилося неприбраним;
• які роботи були необхідними;
• як розрахована сума.

Вимога «віднімаю 800 zł за клінінг» без переліку робіт та доказів залишає питання відкритими. Водночас і слова орендаря «я прибирав увесь день» самі по собі не підтверджують кінцевий стан житла.

Попросіть zdjęcia (фотографії), kosztorys (кошторис), rachunek (рахунок) або fakturę (фактуру). Відсутність фактури не скасовує вимогу автоматично: обґрунтованість і розмір витрат можуть доводити й іншими доказами.

ПІДПИСАЛИ АКТ БЕЗ ЗАУВАЖЕНЬ, А ПРЕТЕНЗІЇ З’ЯВИЛИСЯ ПІЗНІШЕ

Protokół zdawczo-odbiorczy (акт приймання-передачі) допомагає зафіксувати стан квартири, меблів, техніки, лічильників і передачу ключів.

Якщо власник підписав акт без зауважень, це важливий аргумент орендаря. Але він не завжди виключає пізнішу вимогу: можуть виникнути питання щодо прихованого пошкодження або змісту самого акта.

Попросіть пояснити, коли виявили проблему та чим підтверджують, що вона існувала саме під час повернення житла. Збережіть оригінали власних фото, відео й листування.

Не підписуйте загальну фразу «сторони не мають жодних взаємних вимог», якщо кауцію ще не повернули й документ не зберігає ваше право її отримати.

КОЛИ МАЮТЬ ПОВЕРНУТИ КАУЦІЮ?

Для звичайної житлової оренди ст. 6 ч. 4 Закону про захист прав мешканців передбачає повернення кауції протягом місяця від звільнення житла після утримання належних орендодавцю сум. Для найму okazjonalnego відповідне правило міститься у ст. 19a ч. 5.

Місяць — це не завжди рівно 30 днів. Дату потрібно обчислювати за правилами цивільного права.

Очікування майбутнього рахунку за комунальні послуги саме по собі не встановлює нового законного строку повернення всієї кауції. Попросіть окремо розрахувати вже наявні зобов’язання та пояснити підставу утримання залишку.

ЩО РОБИТИ, ЯКЩО ВИ НЕ ЗГОДНІ З УТРИМАННЯМ

1. ЗБЕРІТЬ ДОКУМЕНТИ. Договір, додатки, підтвердження внесення кауції, акти, фото й листування.
2. ЗАПРОСІТЬ ДЕТАЛЬНИЙ РОЗРАХУНОК. Окремо за кожною роботою, пошкодженням чи боргом.
3. СФОРМУЛЮЙТЕ ЗАПЕРЕЧЕННЯ. Вкажіть, які суми оспорюєте та чому.
4. НАДІШЛІТЬ WEZWANIE DO ZAPŁATY (ПИСЬМОВУ ВИМОГУ ПРО ОПЛАТУ). Якщо строк повернення минув, зазначте суму, підставу, рахунок і додатковий строк для добровільної сплати. Збережіть доказ вручення.
5. ОЦІНІТЬ ПОДАЛЬШІ ДІЇ. За відсутності результату можна розглядати цивільний позов, з урахуванням доказів, витрат і можливих зустрічних вимог.

Кауція не обов’язково є максимальною межею відповідальності орендаря. Якщо власник вимагає більше, не ігноруйте повідомлення: перевірте підстави та розрахунок.

ДОПОМОЖЕМО ПЕРЕВІРИТИ, ЯКУ СУМУ МОЖНА ВИМАГАТИ НАЗАД

Команда адвоката Олега Молчанова, свідоцтво №3787 від 2011 року, у співпраці з польськими колегами допоможе проаналізувати договір, докази та розрахунок утримань, визначити обґрунтовану суму вимоги й підготувати подальші звернення.

Краще перевірити документи до погодження з утриманням або підписання остаточного розрахунку.

Задавайте питання в коментарях, не публікуючи персональних даних.

Якщо терміново, пишіть або телефонуйте:

• +380638694078 — Viber / Telegram / WhatsApp;
• +48732205307.

Автор: Марія Письменна, магістр права, помічниця адвоката Олега Молчанова.

Матеріал має інформаційний характер і не є індивідуальною юридичною консультацією.

ДЖЕРЕЛА

Правові норми:

• Закон про захист прав мешканців: ст. 6, 6b–6f, 19a, 19e: https://eli.gov.pl/api/acts/DU/2023/725/text.html
• Цивільний кодекс Польщі: ст. 6, 675; офіційний текст: https://eli.gov.pl/api/acts/DU/2026/795/text/I/D20260795.pdf

Обговорення, використані для вибору теми, а не як джерело правових висновків:

• Reddit, Вроцлав: https://www.reddit.com/r/wroclaw/comments/1uvct7w/landlord_wants_to_deduct_1500_pln_from_my_deposit/
• ForumPrawne: https://forumprawne.org/watek/potracenie-z-kaucji-za-sprzatanie-mieszkania.853080/
• Reddit, Варшава: https://www.reddit.com/r/warsaw/comments/1uuinjj/rental_deposit_return/