WŁAŚCICIEL ZABIERA KAUCJĘ ZA MALOWANIE I SPRZĄTANIE: CO SPRAWDZIĆ PRZED ZGODĄ

CO BOLI NAJEMCÓW: PRZYKŁADY Z FORÓW

W dyskusji na Reddit najemca z Wrocławia opisuje potrącenie 1 500 zł z kaucji 5 500 zł za sprzątanie i odświeżenie ścian. Jego zdaniem, podczas przekazania mieszkania właściciel wspomniał jedynie o drobnym sprzątaniu.

Na ForumPrawne najemca opowiada o żądaniu 300 zł za sprzątanie, które wpłynęło ponad trzy tygodnie po wyjeździe. Wśród roszczeń są ślady na kranie i pajęczyny.

Kolejny autor, który wynajmował mieszkanie w Warszawie, pisze: początkowo zwrot kaucji odkładano do rozliczenia mediów, a później poinformowano, że pochłonęła go naprawa.

To opowieści użytkowników, a nie zweryfikowane przez sąd fakty czy sprawy naszej drużyny. Niemniej jednak pokazują wspólny problem: najemca nie rozumie, za co dokładnie potrącono pieniądze i jak się odwołać.

CZY MOŻNA POTRĄCIĆ PIENIĄDZE ZA MALOWANIE?

Ogólna zasada art. 675 § 1 Kodeksu cywilnego: najemca zwraca rzecz w stanie niepogorszonym, ale nie odpowiada za zużycie wynikające z prawidłowego użytkowania.

Jednak dla mieszkań ta zasada jest niewystarczająca. Ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje:

• w art. 6b — obowiązki najemcy dotyczące utrzymania i niektórych napraw, w tym malowania;
• w art. 6e — obowiązek przywrócenia mieszkania po zakończeniu najmu oraz wykonania napraw, które obciążają najemcę;
• w art. 6f — możliwość inaczej ustalić te obowiązki dla mieszkań poza publicznym zasobem mieszkaniowym.

W związku z tym nie ma automatycznej odpowiedzi „maluje tylko właściciel”. Należy przeczytać umowę najmu i ustalić, jakie normy do niej się stosują.

Dla najmu okazjonalnego ustawa wprowadza odrębny reżim: nie można mechanicznie przenosić na niego wszystkich zasad zwykłego najmu.

Nawet gdy obowiązek malowania istnieje, nie oznacza to prawa właściciela do ustalenia dowolnej kwoty czy pokrycia z kaucji jakiejkolwiek modernizacji mieszkania.

SPRZĄTANIE: CZY WYSTARCZY INFORMACJA „BYŁO BRUDNO”?

Aby ocenić potrącenie, należy ustalić:

• jaki był stan mieszkania podczas wprowadzenia;
• jak strony umówiły się na jego zwrot;
• co dokładnie pozostało nieposprzątane;
• jakie prace były konieczne;
• jak obliczono kwotę.

Żądanie „odejmuję 800 zł za sprzątanie” bez wykazu prac i dowodów pozostawia pytania otwarte. Jednocześnie słowa najemcy „sprzątałem cały dzień” same w sobie nie potwierdzają końcowego stanu mieszkania.

Poproś o zdjęcia, kosztorys, rachunek lub fakturę. Brak faktury nie unieważnia żądania automatycznie: zasadność i wysokość wydatków można udowodnić innymi dowodami.

POPISEM AKTU BEZ ZASTRZEŻEŃ, A ROSZCZENIA POJAWIŁY SIĘ PÓŹNIEJ

Protokół zdawczo-odbiorczy pomaga zarejestrować stan mieszkania, mebli, sprzętu, liczników i przekazanie kluczy.

Jeśli właściciel podpisał akt bez zastrzeżeń, to ważny argument dla najemcy. Jednak nie zawsze wyklucza to późniejsze roszczenie: mogą pojawić się pytania dotyczące ukrytych uszkodzeń lub treści samego aktu.

Poproś o wyjaśnienie, kiedy wykryto problem i czym potwierdzają, że istniał on właśnie w momencie zwrotu mieszkania. Zachowaj oryginały własnych zdjęć, filmów i korespondencji.

Nie podpisuj ogólnej frazy „strony nie mają żadnych wzajemnych roszczeń”, jeśli kaucja jeszcze nie została zwrócona i dokument nie zachowuje twojego prawa do jej otrzymania.

KIEDY MAJĄ ZWRÓCIĆ KAUCJĘ?

Dla zwykłego najmu mieszkalnego art. 6 ust. 4 Ustawy o ochronie praw lokatorów przewiduje zwrot kaucji w ciągu miesiąca od zwolnienia mieszkania po potrąceniu należnych kwot wynajmującemu. Dla najmu okazjonalnego odpowiednia zasada znajduje się w art. 19a ust. 5.

Miesiąc to nie zawsze równo 30 dni. Datę należy obliczać według zasad prawa cywilnego.

Oczekiwanie na przyszły rachunek za media samo w sobie nie ustanawia nowego ustawowego terminu zwrotu całej kaucji. Poproś o osobne obliczenie już istniejących zobowiązań i wyjaśnienie podstawy potrącenia reszty.

CO ROBIĆ, JEŚLI NIE ZGADZASZ SIĘ Z POTRĄCENIEM

1. ZBIERZ DOKUMENTY. Umowa, załączniki, potwierdzenia wpłaty kaucji, akty, zdjęcia i korespondencja.
2. ZAŻADAJ SZCZEGÓŁOWEGO ROZLICZENIA. Osobno za każdą pracę, uszkodzenie czy dług.
3. SPFORMUŁUJ ODWOŁANIE. Wskaź, jakie kwoty kwestionujesz i dlaczego.
4. WYŚLIJ WEZWANIE DO ZAPŁATY. Jeśli termin zwrotu minął, wskaź kwotę, podstawę, rachunek i dodatkowy termin na dobrowolną spłatę. Zachowaj dowód doręczenia.
5. OCENIĆ DALEJ DZIAŁANIA. W przypadku braku rezultatu można rozważyć pozew cywilny, biorąc pod uwagę dowody, koszty i możliwe roszczenia wzajemne.

Kaucja nie zawsze jest maksymalnym limitem odpowiedzialności najemcy. Jeśli właściciel żąda więcej, nie ignoruj powiadomienia: sprawdź podstawy i rozliczenie.

POMÓŻEMY SPRAWDZIĆ, JAKĄ KWOTĘ MOŻNA ŻĄDAĆ Z POWROTEM

Zespół adwokata Olega Mołczanowa, świadectwo nr 3787 z 2011 roku, we współpracy z polskimi kolegami pomoże przeanalizować umowę, dowody oraz obliczenia potrąceń, określić uzasadnioną kwotę roszczenia i przygotować dalsze odwołania.

Lepiej sprawdzić dokumenty przed zatwierdzeniem potrącenia lub podpisaniem ostatecznego rozliczenia.

Zadawaj pytania w komentarzach, nie publikując danych osobowych.

Jeśli pilnie, pisz lub dzwoń:

• +380638694078 — Viber / Telegram / WhatsApp;
• +48732205307.

Autor: Maria Pismenna, magister prawa, asystentka adwokata Olega Mołczanowa.

Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi indywidualnej porady prawnej.

ŹRÓDŁA

Normy prawne:

• Ustawa o ochronie praw lokatorów: art. 6, 6b–6f, 19a, 19e: https://eli.gov.pl/api/acts/DU/2023/725/text.html
• Kodeks cywilny: art. 6, 675; tekst urzędowy: https://eli.gov.pl/api/acts/DU/2026/795/text/I/D20260795.pdf

Dyskusje, wykorzystane do wyboru tematu, a nie jako źródło wniosków prawnych:

• Reddit, Wrocław: https://www.reddit.com/r/wroclaw/comments/1uvct7w/landlord_wants_to_deduct_1500_pln_from_my_deposit/
• ForumPrawne: https://forumprawne.org/watek/potracenie-z-kaucji-za-sprzatanie-mieszkania.853080/
• Reddit, Warszawa: https://www.reddit.com/r/warsaw/comments/1uuinjj/rental_deposit_return/